Anissa Firah

Avocat à la Cour

Avocate en droit des baux commerciaux à Bordeaux

Renouvellement, loyers impayés, indemnité d'éviction — bailleurs et locataires commerciaux en Gironde

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Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, est l'un des régimes les plus techniques du droit privé français. Entre les règles de plafonnement du loyer, les conditions strictes du renouvellement, les procédures d'expulsion et le calcul de l'indemnité d'éviction, chaque décision engage des sommes considérables et des années de relations contractuelles. À Bordeaux comme en Gironde, Maître Anissa Firah accompagne bailleurs et locataires commerciaux à toutes les étapes de leur bail commercial — du conseil préventif jusqu'au contentieux judiciaire devant le Tribunal de Commerce et le Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

Juridictions

Tribunal Judiciaire de Bordeaux · Tribunal de Commerce de Bordeaux · Cour d'Appel de Bordeaux

Zone d'intervention

Bordeaux · Mérignac · Pessac · Talence · Libourne · Arcachon · Gironde (33)

Consultation

30 min — 90€ TTC · 1h — 150€ TTC · En cabinet ou visioconférence · Réponse sous 48h

Rédaction et négociation du bail commercial

Un bail commercial bien rédigé prévient des années de litiges. Les clauses relatives à la destination des lieux, la répartition des charges, les travaux et les conditions de cession peuvent avoir des conséquences majeures sur la rentabilité d'un commerce ou d'un investissement immobilier. Le cabinet rédige, relit et négocie les baux commerciaux des bailleurs comme des locataires à Bordeaux et en Gironde. Découvrez notre accompagnement dédié à la rédaction de baux commerciaux.

Rédaction de bail commercial 3-6-9 adapté à votre activité
Négociation des clauses essentielles : durée, loyer, destination des lieux, travaux
Relecture d'un bail proposé par la partie adverse avant signature
Rédaction d'avenants et actes en cours de bail

Renouvellement du bail et fixation du loyer

Le renouvellement d'un bail commercial obéit à un formalisme strict et à des délais impératifs. La fixation du loyer renouvelé est l'une des sources les plus fréquentes de contentieux entre bailleurs et locataires commerciaux. En principe plafonné à la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC), le loyer peut être déplafonné dans des cas précis prévus par la loi — une question qui nécessite souvent l'intervention du juge des loyers commerciaux.

Demande de renouvellement par le locataire (acte extrajudiciaire, délai 6 mois)
Congé avec offre de renouvellement par le bailleur
Congé sans renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction
Refus de renouvellement et ses conséquences juridiques
Procédure en fixation du loyer devant le juge des loyers commerciaux
Plafonnement et déplafonnement du loyer commercial (ILC, ILAT)
Révision triennale du loyer en cours de bail

Contentieux : loyers impayés et expulsion commerciale

Lorsque le locataire commercial ne paye plus ses loyers, ne respecte pas ses obligations ou occupe les lieux sans droit ni titre, une procédure d'expulsion doit être engagée selon un formalisme précis et non négociable. Toute erreur de procédure peut retarder l'expulsion de plusieurs mois. À l'inverse, le locataire confronté à une procédure d'expulsion injustifiée dispose de moyens de défense efficaces. Le cabinet intervient pour les bailleurs comme pour les locataires commerciaux à Bordeaux et en Gironde.

Commandement de payer visant la clause résolutoire (délai d'un mois)
Assignation en référé pour constatation de l'acquisition de la clause résolutoire
Procédure en résiliation judiciaire du bail pour faute du locataire
Recouvrement des loyers impayés et des charges
Expulsion du locataire commercial et libération des lieux
Défense du locataire contre une procédure d'expulsion abusive
Contestation du commandement de payer et suspension des procédures

Questions fréquentes

Tout ce qu'il faut savoir sur baux commerciaux

Selon l'article L.145-4 du Code de commerce, la durée minimale d'un bail commercial est de 9 ans. C'est le fameux bail "3-6-9" : le locataire peut résilier à chaque période triennale (tous les 3 ans), moyennant un préavis de 6 mois notifié par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR. Des baux dérogatoires de 3 ans maximum sont possibles sous conditions strictes.
Oui, à chaque échéance triennale (tous les 3 ans), avec un préavis de 6 mois. Il existe également des cas de résiliation anticipée à tout moment : départ en retraite ou invalidité du preneur personne physique, décès du preneur, ou accord amiable entre les parties. En dehors de ces cas, une résiliation avant l'échéance triennale expose le locataire à des dommages-intérêts.
Le locataire doit notifier sa demande de renouvellement par acte extrajudiciaire (huissier) dans les 6 mois précédant l'échéance du bail. Le bailleur dispose ensuite de 3 mois pour accepter, refuser (en proposant une indemnité d'éviction) ou offrir le renouvellement à un loyer différent. Sans réponse du bailleur dans ce délai, il est réputé avoir accepté le renouvellement. Ces délais sont d'ordre public et leur non-respect peut être fatal.
L'indemnité d'éviction est la somme que le bailleur doit verser au locataire lorsqu'il refuse de renouveler le bail commercial, conformément à l'article L.145-14 du Code de commerce. Elle comprend la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds similaire. À Bordeaux, son montant varie fortement selon l'emplacement (cours de l'Intendance, Sainte-Catherine, secteurs commerçants). Le tribunal fixe l'indemnité à défaut d'accord entre les parties.
Non. Le loyer de renouvellement est en principe plafonné à la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) sur la durée du bail. Un déplafonnement n'est possible que dans des cas limitativement définis : modification notable des facteurs locaux de commercialité, déspécialisation du bail, travaux importants réalisés par le bailleur, durée du bail supérieure à 9 ans, ou clause d'échelle mobile. En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux est compétent.
Il faut agir vite et respecter le formalisme légal. La première étape est l'envoi d'un commandement de payer visant la clause résolutoire par huissier, qui donne au locataire un délai d'un mois pour régulariser. Passé ce délai sans paiement, le bail peut être résilié de plein droit et une procédure en référé peut être engagée devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir l'expulsion. Toute erreur de procédure peut anéantir la démarche.
Outre les loyers impayés, le bailleur peut résilier le bail pour d'autres manquements graves : sous-location non autorisée, changement d'activité non consenti, violation de la clause d'exclusivité, travaux non autorisés ou troubles de voisinage imputables au locataire. La procédure implique généralement un commandement de cesser le trouble, puis, en cas d'inaction, une assignation en résiliation judiciaire devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux. Le cabinet vous accompagne pour éviter toute erreur de procédure.

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